Projekthistorie
Wildau Dahmeufer

Wildau ist und bleibt eine grüne Stadt

Das der WiWO gehörende Grundstück am Dahme-Nordufer ist aufgrund einer hohen Bodenverunreinigung (Kontamination) seit langer Zeit nur eingeschränkt zugänglich.

In der Vergangenheit haben sich verschiedenste Projektentwickler und Baufirmen mit dem Grundstück beschäftigt, sahen dann aber jeweils vor dem Hintergrund der hohen Verunreinigung von der Weiterverfolgung einer Projektentwicklung auf diesem Grundstücksareal ab.

Da die BAUWERT AG ausreichende Erfahrung auch mit kontaminierten großen Grundstücken hat, wollten wir uns dieser Herausforderung nach Einvernehmen mit der Geschäftsführung der WiWO dem Aufsichtsratsvorsitzenden der WiWO, Herrn Dr. Mittelstädt, den sonstigen Aufsichtsratsmitgliedern, u.a. auch Frau Bürgermeisterin Homuth, dem Gesellschaftervertreter der Stadt, Herrn Marc Anders und dem damaligen Bürgermeister von Wildau, Herrn Dr. Malich stellen.

Im Jahr 2015 erfolgten erste Analysen folgten, Gespräche mit Altlastengutachtern, den Umweltbehörden etc. wurden aufgenommen. Ebenso wurden Gespräche mit den wichtigen Vertretern der Stadtverwaltung, der Stadtverordnetenversammlung und deren Ausschüssen sowie den Gremien der WiWO aufgenommen. Es gab zwischen allen Beteiligten einen umfassenden Konsens nach nunmehr über 25 Jahren vergeblicher Versuche, die Entwicklung des Dahme-Nordufers zu einem Erfolg zu führen.
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Es gab Vertragsentwürfe, dann einen Notarvertrag, den Herr Anders als Gesellschaftervertreter der WiWO mit Brief an den Geschäftsführer der WiWO vom 10.07.2015 im Detail korrigierte und damit Einfluss nahm, woraufhin dann am 17.07.2015 als Ergebnis ein erster Notarvertrag zwischen der WiWO und der BAUWERT geschlossen wurde, den die Gesellschafterversammlung der WiWO, nach vorheriger Zustimmung des Aufsichtsrates mit schriftlichem Beschluss vom 22.07.2015 genehmigte. An dieser Stelle sei angemerkt, dass es ausschließlich der Wunsch der BAUWERT AG war, zunächst nur einen Optionsvertrag abzuschließen, um die baurechtliche und wirtschaftliche Machbarkeit eines so herausragenden Projektes intensiv zu prüfen. Seitens der WiWO und der Stadt wäre auch der Abschluss eines unter Auflagen geschlossenen Kaufvertrages möglich gewesen.

In diesem Vertrag, der eine Grundstücksfläche von ursprünglich ca. 90.000 qm inklusive weiterer städtischer Grundstücke umfasste, wurden die jeweiligen Aufgaben und Verpflichtungen festgelegt. So wurde insbesondere eine wohnwirtschaftliche Nutzung mit geringfügigem Handel,-Gastronomie- und Büroflächenanteil vereinbart. Es wurde festgelegt, dass 1/3 einfache Wohnungen, 1/3 mittlere Wohnungen und 1/3 höherwertige Wohnungen gebaut werden sollten. Eine öffentlich zugängliche Siedlung sollte entstehen. Zudem waren gemäß Vertrag auf dem Gelände Freizeiteinrichtungen, Spielplätze und Sozialeinrichtungen vorgesehen, ebenso war ein öffentlicher Uferwanderweg geplant und Bootsanlegeplätze sollten realisiert werden.

In diesem Notarvertrag wurde der BAUWERT AG das Ankaufsrecht zu festgelegten Preisen von bis zu 70% der entsprechenden bebaubaren Grundstücksflächen eingeräumt.

Die Verpflichtungen, die Bauwert gemäß dieses ersten Notarvertrages  (siehe vorangegangener Download) zu erfüllen hatte, umfassten folgende Positionen:
  • Beauftragung und Kostenübernahme sämtlicher Gutachten, insbesondere hinsichtlich der Altlastenproblematik und der Verkehrsproblematik, sowie die Übernahme aller sonstigen, zusammen mit der Erstellung eines Bebauungsplanes nötigen Kosten für das gesamte Gelände.
  • Zusätzlich wurde die BAUWERT AG gemäß dieses Notarvertrages nach Baurechtsschaffung dazu verpflichtet, die vorhabenadäquaten Dekontaminationskosten auf den entsprechenden Flächen, die kompletten Kosten der Innenerschließung der gesamten Projektfläche, die Kosten der Baureifmachung sowie die Kosten für die Schaffung der öffentlichen und privaten Außenanlagen, der Straßen und Wege, der Plätze, der Beleuchtung, der Anlage von Grünflächen etc. auf dem von BAUWERT entwickelten Grundstück zu übernehmen.
Die im Notarvertrag festgelegten Pflichten der WiWo waren ebenfalls klar geregelt:

Die Wohnungsbaugesellschaft WiWO als 100%ige Tochtergesellschaft der Stadt Wildau, hat gemäß Vertrag alles zu unternehmen, um das Vorhaben entsprechend den Vorgaben des Notarvertrages zu unterstützen, damit in Folge ein Bebauungsplan auf dem Areal umgesetzt werden kann.

Unmittelbar nach Abschluss des Notarvertrages, beauftragte die BAUWERT AG die entsprechenden Gutachter und erarbeitete gemeinsam mit der WiWO, den Vertretern der Stadt und den zuständigen Umweltbehörden ein Konzept, wie mit der vorhandenen Bodenverunreinigung, d.h. mit der Kontamination umzugehen ist.

Da die Analyse des Grundstücks und die damit zusammenhängende Erstellung und Bearbeitung der entsprechenden Gutachten länger dauerten als ursprünglich geplant, kam es am 14.09.2017 im Konsens mit dem Aufsichtsrat und nach schriftlicher Genehmigung des Gesellschaftervertreters zu einem weiteren Notarvertrag zwischen der BAUWERT AG und der WiWO, welcher nicht nur den Preis (dieser wurde deutlich erhöht), sondern auch die Fristen neu regelte.

Unter anderem wurde in diesem Notarvertrag als späteste Abgabefrist für die Ankaufserklärung durch die BAUWERT AG, der 31.12.2019 festgelegt.

(Anmerkung: Angesichts der verträglich definierten Ankaufswerte stellt sich die Frage, wieso am 25.02.2020 die Stadtverordnetenversammlung noch einmal ein Wertgutachten für das Areal einforderte, zumal die wesentlichen heutigen Akteure schon damals an der Entscheidungsfindung beteiligt oder zumindest eingebunden waren. Aus Sicht der BAUWERT AG wäre es einfacher gewesen, die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landes Brandenburgs per 31.12.2019 zu Rate zu ziehen. Hier ist für die konkret zur Diskussion stehende Fläche ein Wert von 90.- €/m2 Grundstücksfläche vermerkt, ein Wert, der Übrigens deutlich unter dem vertraglich vereinbarten Wert liegt. Mittlerweile soll auch ein aktuelles Verkehrswertgutachten vorliegen, welches bisher weder der BAUWERT AG noch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird.)

Auf Basis der verträglichen Gegebenheiten und des breiten Konsens zwischen allen Beteiligten schritt der Planungsprozess voran. Es gab verschiedenste Präsentationen der Bebauungskonzepte; die Konzepte wurden immer wieder überarbeitet.

Am 30.04.2019 beschloss die Stadtverordnetenversammlung Wildaus nach ausführlicher Abwägung der verschiedensten Sachverhalte, die Aufstellung des Bebauungsplans am Dahme-Nordufer. Mit einem derartigen Aufstellungsbeschluss wird nicht, wie oft angenommen, ein festes Bauvolumen vorab festgelegt, sondern man beginnt mit diesem Beschluss die verschiedenen Aspekte des zukünftigen Bauvorhabens abzuwägen. Dies bedarf einer qualifizierten Zuarbeit. So wurde das auf die Erstellung von Bebauungsplänen spezialisierte Büro Bley von der Stadt beauftragt, mit der Erarbeitung des Bebauungsplans zu beginnen. Hierzu waren weitere umfangreiche Untersuchungen notwendig:

Die Auswirkungen der Bebauung auf den Verkehr, die Infrastruktur, auf die Umwelt etc. müssen untersucht werden; die Einschaltung Träger öffentlicher Belange muss stattfinden. Da dies zu erheblichen Kosten führt, wurde im Vorfeld zum Beschluss der Stadtverordnetenversammlung eine Kostenübernahmevereinbarung seitens der Stadt mit der BAUWERT AG abgeschlossen. Diese wurde am 31.03.2019 unterschrieben. Im Rahmen dieser Kostenübernahmevereinbarung wurde geregelt, dass die BAUWERT AG alle entsprechenden Kosten trägt.

Insgesamt sind mittlerweile 4 Mio. € an Kosten auf Seiten der BAUWERT AG aufgelaufen.

Am 21.11.2019 hatte die BAUWERT AG dann vertragsgemäß die Ankaufserklärung gegenüber der WiWO ausgeübt und am 23.01.2020 wurde einvernehmlich die Flächenzuordnung zwischen der WiWO und der BAUWERT AG nach vorheriger Erörterung im Stadtentwicklungsausschuss schriftlich festgelegt.

In den ersten Monaten des Jahres 2020 wurde die für die geplante Einwohnerversammlung vorgesehene Präsentation erarbeitet und dann pandemiebedingt am 14.09.2020 im Rathaus Wildau vorgestellt.

Anwesend waren Herr Anders, Herr Rienitz, Herr Scheiner, Frau Bürgermeisterin Homuth, Herr Schulze als Vertreter der WiWO, Herr Nimtz, Herr Dr. Danckert, Herr Obermann (BAUWERT AG) und Herr Dr. Leibfried (BAUWERT AG).

Die nunmehrige Überarbeitung fand die einhellige Zustimmung aller Beteiligten. Sowohl Bürgermeisterin Frau Homuth als auch Herr Scheiner betonten, dass das jetzt vorliegende Konzept ihre eigenen Anregungen sowie auch die Anregungen der Stadtverordneten berücksichtigen würde.

Bei dieser Besprechung betonte Bürgermeisterin Frau Homuth u.a., dass es wichtig sei, dass das Konzept mit den zuständigen Umweltbehörden vorab im Detail abgestimmt wird. Dies geschah auch.

(Anmerkung: Das Umweltamt informierte die BAUWERT AG dann überraschender Weise im Februar 2021 telefonisch, dass die Stadt das noch zuvor abgesegnete Sanierungskonzept im Rahmen der Trägerbeteiligung abgelehnt habe. Dies ist aus Sicht der BAUWERT AG unverständlich, da das Altlastensanierungskonzept im Detail mit den Umweltbehörden Dahme-Spreewald sowie mit allen sonstigen Beteiligten (auch der Stadt) abgestimmt worden war und das Konzept vom zuständigen Amt nunmehr befürwortet wurde.)

In diesem Termin (am 14.09.2020) wurde auch beschlossen, dass das auf die Schaffung von Bahnunterführungen spezialisierte Büro Vössing mit der Erarbeitung einer baulichen Studie zur Unterführung der Freiheitsstraße auf Kosten der BAUWERT AG beauftragt werden solle (Die BAUWERT AG hatte im Vorfeld, vor dem Hintergrund der möglichen Verkehrsproblematik bereits das Büro Vössing beauftragt abzuklären, ob eine Unterführung am Westkorso oder an der Freiheitsstraße möglich sei. Beide Varianten wurden von der Firma Vössing bestätigt. Es gab in dieser Besprechung am 14.09.2020 die klare Vorgabe seitens der Stadt, dass man sich auf die Unterführung der Freiheitsstraße konzentrieren sollte.

Am 17.11.2020 kam es dann für die BAUWERT AG völlig überraschend zu einem Beschluss des Hauptausschusses, und danach der Stadtverordnetenversammlung, wonach ein Bau-Moratorium beschlossen werden solle. Zwar erklärte Frau Homuth am 18.11.2020 gegenüber Herrn Nimtz, dass das Dahme Nordufer selbstverständlich nicht vom Moratorium betroffen sei. Am 23.11.2020 gab es hierzu ein ausführliches Schreiben der BAUWERT AG an Frau Homuth, in dem die Gesamtthematik erörtert wurde.

Gleichwohl wurde dann am 01.12.2020 in der Stadtverordnetenversammlung Wildaus mit der Mehrheit der CDU und SPD beschlossen, das Moratorium umzusetzen. Von dem Moratorium war auch das Dahme-Nordufer nicht ausgenommen. Bei dieser Stadtverordnetenversammlung wurde es Vertreten der BAUWERT AG leider nicht ermöglicht, eine Stellungnahme vor den Abgeordneten abzugeben.

Die Sinnhaftigkeit eines solchen Moratoriums ist aus Sicht der BAUWERT AG vor dem nachstehenden Hintergrund nicht verständlich:

Bereits im Jahre 2013 wurde ein Stadtentwicklungskonzept im Auftrag der Stadt Wildau erarbeitet, welches -wie oben dargestellt- im Jahre 2014 zu der Aufstellung des Flächennutzungsplans zum Dahme-Nordufer führte. Schon damals wurden in der ausführlichen Studie die möglichen Auswirkungen einer Bebauung dieses Grundstücks auf die Infrastruktur der Stadt untersucht. Schon damals wurde festgestellt, dass das Dahme-Nordufer das wichtigste städtebauliche Vorhaben ist. Schon damals wurden zudem mögliche Auswirkungen auf die Infrastruktur der Stadt als grundsätzlich nicht problematisch eingewertet.

Trotzdem beauftragte die Stadt Wildau noch einmal eine Studie zum gleichen Sachverhalt, welche das Büro Meier-Wittig erstellen sollte. Diese Studie wurde am 25.02.2019 als Entwurf vorgelegt und definierte das Projekt Dahme Nordufer als wichtigste städtebauliche Entwicklung. Die grundsätzliche Verträglichkeit des Projektes mit der städtischen Infrastruktur wurde dabei festgestellt.

Im Auftrag der Stadt sollte die Studie dann nochmals überarbeitet werden. Wie die BAUWERT AG erfahren hat, soll die die aktualisierte Studie bereits seit dem 04.08.2020 vorliegen. Auch in dieser Studie soll festgestellt worden sein, dass die Infrastruktur der Stadt (Wohnen, Kitas etc.) durch das Vorhaben am Dahme Nordufer nicht über Gebühr belastet werde, jedoch unter der Maßgabe, dass die Kita am Hasenwäldchen in den geplanten Dimensionen gebaut wird. In dieser Studie sei angabegemäßlediglich vermerkt, dass bei vollständiger Umsetzung der Bauwertplanung ggfs. ab dem Jahr 2025 100 Kitaplätze fehlen könnten. Sollte dies korrekt sein und dieser Fall eintreten, hatte die BAUWERT AG sich bereits im Vorfeld bereit erklärt, diese Kita zu bauen.

Beide Studien liegen als Entwurf vor, werden aber nicht der Öffentlichkeit zugänglich gemacht.

ResümeeDas Projekt „Dahme Nordufer" ist eines der wichtigsten städtebaulichen Maßnahmen Wildaus, welches zu einer Aufwertung der. Stadt wie zur Versorgung mit Wohnungen beitragen wird, ähnlich wie der Bau der Schwartzkopff-Siedlung vor ca. 100 Jahren ein mutiges, wegweisendes Beispiel modernen Wohnungsbau war.

Das Projekt soll absprachegemäß zeitlich versetzt in drei Bauabschnitten erfolgen, um der Stadt die nötige Zeit für den Ausbau der notwendigen Infrastruktur zu geben. Eine derartig große Entwicklungsmaßnahme ist sowieso nur in Abschnitten vernünftig realisierbar, um gegebenenfalls auf neue Erkenntnisse, neue Anforderungen oder auch auf Wünsche der Bürger angemessen reagieren zu können.

Im ersten Bauabschnitt sollen rund 280 Wohnungen und am sogenannten Stadtplatz insbesondere auch Büros und Gewerbeflächen für die Forschung und die Wissenschaft angesiedelt werden, kurz hier ist u.a. ein Wissenschaftszentrum in Abstimmung mit der Wirtschaftsförderung Dahme-Spreewald geplant.

Im ersten Bauabschnitt ist zudem die Schaffung des sog. „Boulevards" mit Einkaufsmöglichkeiten und die Anlage der von vielen Bürgern begehrten Uferpromenade vorgesehen.

Am Dahme-Nordufer sollen Plätze entstehen, die allen Wildauern zur Verfügung stehen, es entsteht ein Ufer-Wanderweg, ein Platz am Wasser mit Gastronomie- und Freizeiteinrichtungen sowie eventuell eine Kita. Ein Car-Sharing-Konzept soll ebenso umgesetzt werden, wie ein neuartiges Fahrradkonzept mit entsprechenden Ladestationen für Elektrofahrräder. Es wird eine Nahversorgung für die Bürger am Stadtplatz geben (Apotheke, Lebensmittelläden, sonstige Versorgung). Wohnungen für ältere Menschen sind ebenso vorgesehen wie Appartements für Studenten. Arztpraxen und Büros für junge und etablierte Unternehmen stehen zusätzlich auf dem Programm. Zudem soll es einen Elektro-Shuttle zur S-Bahnstation geben.
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